decigarrasyhormigas: blog de economía

En el verano de 2010, con la reforma de la Ley de Cajas, el cambio en la normativa de las provisiones, la salida airosa del sector bancario español de los test de estrés y la reestructuración del sector mediante la oleada SIP, parecía que se habían sentado las bases para que las cajas de ahorros volviesen a realizar su labor de financiación a la economía. Sin embargo, conforme han pasado los meses se han hecho necesarias más medidas debido a la delicada situación del sector. Con el Real Decreto Ley 2/2011 para el reforzamiento del sistema financiero y las nuevas exigencias de capital que este impone, se han vuelto a poner de manifiesto las dificultades por las que todavía atraviesan. Como describe Joaquín Maudos en una entrada anterior del blog, existen dudas sobre la capacidad de atracción de inversores que aporten las inyecciones de capital necesarias.

Pero, ¿por qué la situación no ha mejorado en todo este tiempo? En mi opinión, las cajas de ahorros tienen un problema, pero este está en el sector de la construcción e inmobiliario. La exposición de las cajas de ahorros al ladrillo es excesiva (217.000 millones de euros), pero la raíz del problema es que el valor de estos activos está disminuyendo debido al exceso de oferta generado en los años de la burbuja. Así, mientras el sector inmobiliario siga sin mostrar síntomas de recuperación, la situación de las cajas continuará empeorando.

En la coyuntura actual, ¿cómo se puede reducir esta exposición en un mercado inmobiliario a la baja?

Reducir el apalancamiento inmobiliario debería pasar porque se vendiesen más viviendas, pero actualmente esta es una tarea complicada. Aunque en 2010 han aumentado ligeramente las transacciones de viviendas con respecto a 2009 (440.000 en 2010 frente a las 413.000 de 2009) por el adelantamiento de compras ante la subida del IVA en julio de 2010 y por la desaparición de la deducción fiscal, las transacciones son todavía un 20% inferiores a las de 2008. No se venden pisos, pero los precios tampoco bajan lo suficientemente rápido. Los precios de la vivienda nueva han caído únicamente un 20% en términos reales (14% nominal) desde junio de 2007 (Sociedad de Tasación, deflactor: IPC), momento en el que se alcanzó el máximo. De hecho, en un artículo reciente en The Economist, se estimaba que en España la sobrevaloración en el mercado de la vivienda era del 40%. La lenta caída de los precios se debe, en parte, a las reticencias tanto de los promotores como de las entidades financieras a reconocer pérdidas.

Mayor rapidez en el ajuste de los precios de la vivienda implicaría que las entidades financieras tendrían que asumir pérdidas excesivas que dañarían notablemente su solvencia pero, por otro lado, se aceleraría la salida. En cambio, si el sector inmobiliario sigue con un ajuste a cámara lenta durante varios años, la agonía de las cajas de ahorros también será prolongada, aumentando con el tiempo las inyecciones de capital necesarias para cubrir el deterioro de los activos, tal y como está sucediendo desde el comienzo de la crisis en 2007.

Me parece llamativo que, al tiempo que se están implementando y discutiendo las medidas de apoyo y rescate al sector financiero, no exista un debate igualmente intenso sobre cómo dinamizar el sector inmobiliario con medidas destinadas a fomentar el alquiler, a intensificarlo dentro de los planes de vivienda, a separar el negocio de las tasaciones de las entidades financieras, etc.

Dado que no parece que a lo largo de este año la situación en el sector inmobiliario vaya a cambiar sustancialmente (véase este artículo de Julio Rodríguez en El País), la clave para el futuro a corto plazo está en el efecto que el excesivo peso del ladrillo en el balance de las entidades tendrá sobre la cuenta de resultados y, por tanto, sobre su solvencia. La morosidad de préstamos para la compra de vivienda es la que presenta niveles más bajos. Sin embargo, las elevadas tasas de paro y la apuesta por mayores tipos de interés por parte del Banco Central Europeo para los próximos meses apuntan a que esta volverá a aumentar. En el gráfico siguiente se comprueba cómo la evolución del Euribor adelanta la de la tasa de morosidad de los préstamos para la compra de vivienda.

La morosidad del crédito a promotores y el aumento de sus daciones en pago dependerán del volumen de transacciones en el sector. Si bien la accesibilidad de la vivienda (importe de la cuota hipotecaria para comprar una vivienda en relación a la renta) ha mejorado desde que comenzó la crisis, no parece que en los próximos meses vaya a continuar esta tendencia. El endurecimiento de las condiciones monetarias por parte del Banco Central Europeo y el estancamiento de la renta de los hogares desincentivarán la compra de vivienda, por lo que no sería de extrañar que se acelerase de nuevo la morosidad del crédito promotor, las daciones en pago, o ambas. Las entidades financieras tienen también un difícil problema sobre cómo liberar la gran cantidad de suelo que tienen en su balance (23.000 millones de euros) dado que las nuevas viviendas iniciadas están en mínimos históricos.

En suma, el panorama al que se enfrentan las cajas de ahorros está plagado de incertidumbres. Además de las que comentaba Joaquín en su entrada previa, hay que añadir que su futuro inmediato está ligado al del sector de la construcción. Acelerar el ajuste de este último contribuirá a definir la situación de las cajas de ahorros. De lo contrario, la agonía de ambos irá de la mano.

Concluyo con una pregunta que llevo bastante tiempo haciéndome. Dados los riesgos sistémicos, a las entidades financieras se les exige un coeficiente de recursos propios (requerimiento de capital) para limitar su apalancamiento. ¿Por qué a las empresas inmobiliarias no se les pide también un volumen de recursos propios en función de su riesgo que limite su apetito por el endeudamiento en las etapas expansivas?