Uno de los efectos más dramáticos de la crisis económica sobre los españoles, en buena parte por los altos niveles de desempleo que ha generado, es el de que muchas de las familias se han visto incapaces de atender los pagos de las hipotecas de sus viviendas habituales. Unas hipotecas realizadas cuando los precios de los inmuebles eran muy elevados y la coyuntura bien distinta.
En algunos países la entrega de la vivienda cancela la deuda hipotecaria, una figura que se conoce como dación. La dación supone aceptar que la entrega del activo que respalda el préstamo es una contraprestación suficiente para cancelar la deuda hipotecaria. Las familias que no pueden pagar sus préstamos renuncian a la propiedad y el banco que realizó la tasación de las viviendas y estimó la capacidad de pago de sus clientes asume el riesgo de pérdida de valor de los inmuebles.
En España las cosas no son así. Aquí son las familias las que corren con estos riesgos debido a la combinación de varios factores complementarios:
(i) La letra pequeña de los contratos establece que quien toma la hipoteca garantiza el pago de la deuda no solo con la vivienda objeto del contrato sino con toda su renta y patrimonio presentes y futuros. Y esto no es algo que se pueda elegir: hay que aceptarlo si quieres el préstamo. O sea que uno no está hipotecando su casa, está hipotecando su vida.
(ii) Cuando se llega al desahucio de una familia por el impago de su hipoteca, la vivienda sale a subasta y si no se vende se le adjudica un valor del 50% del valor de tasación. De modo que muchas familias no solo pierden su casa y su empleo sino que, además, deben seguir pagando al banco, porque ahora solo les computa mitad de lo que el propio banco determinó como valor de la vivienda (aquí hay que añadir el efecto de los intereses de mora, un tema recurrente por el que los bancos han sido reconvenidos con anterioridad).
(iii) El problema es todavía más grave porque el esquema habitual de pago que estipulan los bancos es anticipar el pago de intereses durante los primeros años e ir amortizando progresivamente el capital conforme transcurre el tiempo. De modo que una familia que ha sido desahuciada a los cinco años de adquirir su vivienda tiene prácticamente pendiente toda la deuda hipotecaria.
Esta diferencia en el sistema de resolución de los impagos hipotecarios hace que mientras que en Estados Unidos la crisis inmobiliaria hace quebrar a los bancos, en España hace quebrar a las familias. Este estado de cosas está generando tantos problemas que ya se ha empezado a hablar seriamente de la posibilidad de introducir la dación en nuestra normativa, cambiando así el actual statu quo. En cuanto se ha planteado el tema han aparecido argumentos “económicos” contrarios a esta posibilidad. Entre ellos destacan: el efecto que tendría sobre la estabilidad del sistema financiero, su impacto sobre el precio de los contratos hipotecarios, la inutilidad de la medida y la injusta transmisión a la banca del riesgo del cliente. Veámoslos.
Los argumentos contra la dación
Uno: La estabilidad del sistema financiero. Es cierto que la introducción de un sistema de dación en nuestro ordenamiento jurídico, con efectos retroactivos, supondría en estos momentos un quebradero de cabeza adicional para los maltrechos balances de algunos bancos y cajas de ahorros. Pero conviene no confundir la estabilidad del sistema financiero con la estabilidad de los intermediarios financieros. Porque las familias y las empresas son parte esencial del sistema financiero como generadores primarios de créditos y destinatarios últimos de los mismos. O sea, que esas familias que pidieron créditos y ahora no pueden pagarlos también son sistema financiero, también forman parte del bien común a proteger.
Dos: el efecto precio. Se argumenta que la dación haría subir los costes de las hipotecas para enjugar un riesgo no incorporado hasta ahora en el precio. Las condiciones de los contratos hipotecarios se endurecerían para todos y no solo para quienes tienen dificultades, lo que llevaría aparejados un perjuicio notable e inmotivado para muchos clientes y una reducción de los créditos y de la consiguiente actividad económica. Esto es verdad, pero no es toda la verdad. Las condiciones de los créditos, como las de los seguros, no son uniformes y la banca puede ajustarlas con mucha precisión al perfil de sus clientes. De modo que no cabe pensar en endurecimiento general e indiscriminado de las condiciones hipotecarias para todos. En los mercados el precio es un transmisor de información y un elemento de disciplina; es razonable que clientes con más riesgo paguen precios más elevados por unidad de crédito, lo que debiera inducir a una reducción del volumen de contratación en ese segmento del mercado.
Tres: la retroactividad. Partiendo del presupuesto de que la norma no puede ser retroactiva se concluye que su introducción en modo alguno serviría para resolver los actuales problemas. Cierto es que la retroactividad de las normas hay que administrarla con mucha, mucha prudencia. Pero eso no quiere decir que no se pueda o no se deba aplicar en determinados contextos. Nos hemos habituado a ver cómo en las sanciones penales se aplica la norma más favorable para el reo, tanto si implica retroactividad como si no. En el contexto de familias desahuciadas mediante resolución judicial por no poder atender los pagos pendientes, la retroactividad en la aplicación de la dación adquiere todo su sentido (quizás una parte de los fondos que se están empleando para sanear la banca debiera aplicarse a la compensación de la aplicación retroactiva de la dación en estos casos).
Cuarto: la causa justa. La prensa ha recogido la opinión contraria a la dación de Joaquín Maudos, quien argumentaba que si la banca no se beneficia de los incrementos patrimoniales ¿por qué tendría que sufrir sus pérdidas? Es cierto que de la revalorización de los inmuebles se beneficia fundamentalmente el propietario y que con la dación las pérdidas se repartirían entre el propietario del inmueble y el banco. Pero no lo es menos que esta revalorización viene “descontada” por el banco a la hora de conceder el préstamo hipotecario, asumiendo una capacidad de endeudamiento de las familias que no se justifica en muchas ocasiones por su renta, beneficiándose así de un volumen de negocio artificialmente incrementado mediante el cobro de los correspondientes intereses y comisiones. Con el agravante de que esa política ha generado una gran presión sobre los precios al inflar desproporcionadamente la demanda.
Una propuesta
El meollo de este problema no está tanto en la existencia de la figura de la dación a la americana como en la forma de valorar los inmuebles en caso de desahucio, cuyo exponente extremo es fijar el 50 % del valor de tasación cuando no se vende en la subasta correspondiente. ¿Cuál es la lógica por la que no se respeta el valor inicial del inmueble hipotecado pero sí se mantiene inalterado el valor de la deuda hipotecaria? Si la capacidad de pago de las familias se ha reducido el valor de mercado de su deuda también lo habrá hecho ¿o no? Lo que parecería razonable, desde el punto de vista de la lógica económica, es que o bien se respetan los valores iniciales del activo y del préstamo o bien se ajustan ambos a las condiciones de mercado.
No suele haber soluciones sencillas a problemas complejos ni estas resultan fácilmente implementables cuando afectan a los intereses de los poderosos. Pero cabe pensar en algunas vías de solución que ayuden a racionalizar el actual reparto de cargas y riesgos. Yo propongo aquí una buscando que sea equilibrada (o sea que disgustará a todas las partes) y teniendo en mente los incentivos que una norma de este tipo puede generar.
Sin entrar en muchos detalles, mi propuesta es la de introducir un mecanismo de dación parcial y progresivo, con ciertos requisitos, y de carácter retroactivo. Es parcial porque no consiste simplemente en la entrega de la vivienda en cualquier momento o condición. Es progresivo porque se va acercando a la dación conforme pasa el tiempo. Sería de aplicación retroactiva para quienes hayan sido desahuciados como resultado de una sentencia judicial.
La idea sería fijar un valor mínimo de rescate de la vivienda como porcentaje del importe del préstamo obtenido (pongamos el 85% si el préstamo cubriera el 100% de su precio), que iría subiendo con el tiempo –en la medida que las cuotas de la hipoteca se fueran pagando- hasta llegar a un valor garantizado del 100% de la hipoteca restante a partir de un cierto año (digamos un tercio de la vida del préstamo).
Tomemos como ejemplo una hipoteca a 30 años por un valor de 300.000 euros, correspondiente al 100% del valor del inmueble.
- Si una familia no ha podido pagar más que un año de hipoteca y en ese momento se desencadena un proceso judicial que determina el desahucio, la vivienda será valorada por el importe máximo entre el valor obtenido en la subasta y el 85% del valor del préstamo. En el peor de los casos, si nadie acude a la subasta, la banca obtiene un inmueble que tasó por 300.000 euros a un precio de 255.000. Y la familia incurriría en una pérdida del 15% del valor del inmueble, lo que supone un monto lo suficientemente importante como para no recurrir a este mecanismo alegremente.
- Si el desahucio se produjera en el año décimo o posterior, la dación aplicaría y la familia podría cancelar su deuda entregando la vivienda. En tal caso la familia solo recurriría a la dación en condiciones extremas, dado que sufriría una pérdida muy cuantiosa en su patrimonio. Puesto que la banca suele exigir seguros de hogar para conceder el préstamo, no sería relevante el “riesgo moral” que se podría generar relativo al cuidado de la vivienda.
- Si el desahucio se produjera en un año intermedio entre el primero y el décimo, se aplicaría una valoración mínima correspondiente a la proporción entre 85 y 100 del periodo transcurrido.
Seguro que hay muchas otras vías de abordar el tema y que faltan muchos detalles por perfilar para cerrar una auténtica propuesta. Pero yo quería insistir aquí en la necesidad de abordar este problema, señalar que el actual statu quo es injusto y necesita ser cambiado cuanto antes, y que hay formas razonables de hacerlo.
Carlos Albert
Santiago Carbó
Abel Fernández
Joaquín Maudos
José Manuel Pastor
Lorenzo Serrano
decigarrasyhormigas: blog de economía 
Excelente planteamiento!
Se supone que una labor clave de los intermediarios financieros es evaluar riesgos y aplicar recursos a los destinos más apropiados sobre la base de una información y una capacidad técnica infinitamente superiores a las de las familias.
Si la mayor parte del riesgo de que el análisis, los cálculos y las previsiones resulten erróneas recae sobre las familias, ¿qué incentivos tienen los intermediarios a realizar correctamente su labor?
La respuesta a esta pregunta se contesta -al menos en parte- recordando las sobre-valoraciones que se hacían antes de la crisis y observando el descalabro posterior.
En suma, la dación puede justificarse no solo por argumentos de justicia sino de eficiencia, puesto que refuerza los incentivos económicos de quien tiene la mejor información para tomar la mejor decisión.
Buena reflexión sobre un tema relevante. Yo parto de la base de que cualquier acuerdo entre las partes ha de ser respetado y que no cabe la retroactividad que implique cambiar las reglas del juego a mitad de la partida.
El gobierno puede legislativamente fomentar el uso de la dación en los futuros contratos. Los bancos tendrán la opción de ajustar sus tipos de interés a este riesgo adicional y las familias podrán optar entre un tipo de interés menor sin esta figura o superior con ella.
Lo que creo es, que si esta crisis ha de servir para algo, es para que tanto el sistema financiero como las familias (ambos) entiendan que sus decisiones financieras llevan siempre riesgos asociados. En el caso de las familias, se ha hecho evidente cuáles son. En el caso de los bancos también debería ser así en el futuro, sin la sobreprotección dada por el Estado bajo el argumento del carácter estratégico del sector.
Gracias por el comentario. El principio de respeto a los pactos libremente establecidos entre las partes es sin duda un buen principio y la retroactividad de las normar en general una mala cosa. Pero en ambos casos hay excepciones justificadas. Uno de estos casos ocurre cuando hay asimetrías en la información (o, más en general, en las condiciones de negociación entre las partes) o cuando los contratos son incompletos y las condiciones sobre las que se establecieron dichos pactos varían radicalmente. Creo que este es el caso de los contratos hipotecarios.
Quiero agradecerte Antonio el esfuerzo que has realizado poniendo por escrito tus reflexiones en torno a este tema de tanta actualidad y que tanto preocupa y sobre el que es necesario que hay debate, contraponiendo argumentos a favor y en contra de la dación en pago.
Tras la lectura de tus reflexiones, quisera hacer algunos comentarios:
1) Estoy a favor de que se corrijan los abusos que existen en la actualidad en este tema, como el que señala Antonio (y José García Montalvo en El País) de que el banco se pueda quedar con el bien hipotecado a un valor del 50% si la subasta queda desierta. Habría que revisar al alza ese porcentaje. Pero en general, estoy en contra de la dación en pago aplicada a los préstamos formalizados en el pasado en el que se pactaron otras condiciones. Ahora bien, de cara al futuro, por supuesto que estoy a favor de que haya contratos hipotecarios que contemplen la dación de pago, pero en ese caso la banca se va a proteger del riesgo que asume imponiendo condiciones crediticias más desfavorables. En épocas de boom, sería beneficioso para que el crédito no creciera tan deprisa ya que como la experiencia demuestra, épocas de elevadas tasas de crecimiento del crédito son la antesala de problemas de morosidad y solvencia futura.
2) Discrepo de algunas de reflexiones de Antonio:
2.1. Se dice en el punto (i) «Y esto no es algo que se pueda elegir». Las recientes declaraciones del secretario de la AEB, Pablo Villante dicen:
«Villasante recordó durante su intervención que la Ley Hipotecaria española permite solicitar créditos con responsabilidad exclusiva. Es decir, donde el inmueble actúa como único garante de la cantidad adeudada frente a la responsabilidad universal, donde el deudor responde de los importes pendientes con todo su patrimonio.»
Por tanto, siempre ha existido la posibilidad de solicitar un préstamo con responsabilidad exclusiva y no universal.
2.2) El tema que se señala en el punto (iii) creo que se puede pactar entre banco y cliente, por lo que es un acuerdo voluntario.
2.3) En el primer argumento contra la dación, Antonio habla de no confundir estabilidad del sistema financiero con la de los intermediarios financieros. Hay que tener en cuenta que en España los bancos (intermediarios) son el porcentaje más elevado del sistema financiero español. Aquí no hay que olvidar que la banca no es un sector más de la economía sino uno clave dado su papel de financiador del crecimiento. La protección de la familia de la que se hablas al final de esa frase se puede conseguir por otras vías distintas a la dación de pago.
2.4) En el segundo argumento contra la dación, discrepo de que «Las condiciones de los créditos no son uniformes y la banca puede ajustarlas con precisión al perfil de sus clientes». Si hablamos de un préstamo empresarial, estoy de acuerdo pero en un hipotecario, al final el tipo de interés que fija una entidad (euribor+spread) es el mismo para todos sus clientes dado que el riesgo de esa operación se valora a través de un credit scoring (y no a través de la información económico-financiera especifica de la familia) de forma homógenea para todo tipo de préstamo hipotecario. Estoy convencido que si hubiera dación de pago, el crédito hipotecario sería más caro dado el mayor riesgo que asume el banco.
2.5) En el tema de la retroactividad, mi opinión es que los contratos están para que sean cumplidos, incluyendo por tanto las condiciones iniciales pactadas. Si ahora permitimos la dación en pago para préstamos pasados que no establecían esa posibilidad, crearía inseguridad jurídica. Como decía un notario en la noticia de El País que mencionaba antes, a nadie se le obliga a que firme un préstamo hipotecario, por lo que es el prestatario el que libremente acepta unas determinadas condiciones.
2.6) En el tema de la asimetría que yo señalo en el artículo de El País ante subidas y bajadas del precio del inmueble, si se permitiera la dación de pago, creo que el reparto de coste-beneficios es asimétrico entre prestamista y prestatario. El banco asume las pérdidas de las bajas y el prestatario el beneficio de las subidas. Yo no creo que la revalorización ya esté descontada por el banco. Si da un 100% del valor de la vivienda (algo que debería prohibirse), es para maximizar el volumen de negocio y por esa vía de los ingresos (mayor flujo de tipos de interés, comisiones). Pero este último argumento que señala Antonio, está referido al valor estático en el momento de la concesión del préstamo, y no a la variación futura del valor del inmueble que es mi punto.
2.7) En el primer párrafo de «Una propuesta», tampoco estoy de acuerdo en la frase «Si la capacidad de pago de las familias se ha reducido, el valor de mercado de su deuda también lo habrá hecho». Yo creo que la deuda es la inicial pactada libremente, sin que se altere con el valor de mercado del bien hipotecado.
En lo que sí estoy totalmente de acuerdo es en la necesidad de eliminar los abusos existentes como los que señalaba José García Montalvo en El País y que se corresponde con la idea de Antonio de asegurar al principio un valor mínimo de la vivienda. Y espero que estos abusos se vayan corrigiendo en la subcomisión que se ha creado en el Congreso para debatir estos temas. Ayer mismo, el Presidente del Gobierno comentó en el debate del estado de la nación que va a haber cambios, como asegurar un mínimo «vital» que no puede ser embargado a una familia.
De lo que no hay duda es que en el actual contexto de crisis con un paro del 21%, los desahucios son un verdadero drama. Pero se pueden paliar sus efectos negativos por otras vías distintas al tema de la dación en pago.
Gracias por tus extensos comentarios y por la forma de plantear las cosas, porque creo que puede ser muy útil para articular un debate razonable sobre este tema. Como los comentarios están numerados respondo a cada uno de ellos por orden.
Nada que decir sobre el punto 1) que es una declaración general y un resumen de tu aproximación al tema.
2.1) La posibilidad que existe en la Ley Hipotecaria sobre la solicitud de créditos con responsabilidad exclusiva es más teórica que real. Por eso nos encontramos en esta situación, porque aunque no esté prohibido por ley, simplemente no forma parte de las opciones comunes que ofrece un banco a la hora de negociar una hipoteca.
2.2) Como decía en mi comentario a Joaquín Aldás, el problema es que la negociación entre las partes no es simétrica ni los contratos completos. Esos pactos se establecieron entre otros supuestos implícitos sobre la base de que “el precio de la vivienda nunca bajará”.
2.3) Lo que se indica en este punto es cierto, pero no veo que contradiga mi argumento.
2.4) Aquí hay sobre todo un tema de valoración relativa. Es cierto que el “spread” es el mecanismo básico de ajuste del préstamo al cliente. Pero no solo: están las comisiones, los plazos, las condiciones de amortización anticipada, etc. En todo caso el spread es un instrumento de ajuste de una enorme relevancia dado el impacto que unas décimas de más o de menos tienen sobre el monto total a pagar y la proporción que estos préstamos supone sobre la renta de las familias. Que se encarezca el crédito con la dación es esperable, pero no creo que sea necesariamente malo por las razones que ya he apuntado.
2.5) La retroactividad puede resultar justificable cuando hay consecuencias no previstas como resultado de los contratos establecidos. Insisto en el tema de la asimetría de las partes y la incompletitud de los contratos.
2.6) y 2.7) Aquí hay una cuestión de filosofía. Me reafirmo en lo dicho: (A) los bancos han sacado ventaja de las futuras revalorizaciones aumentando el importe de los créditos sobre esa base. (B) Fueron los bancos quienes fijaron en valor de las viviendas mediante sus propias tasaciones. (C) No tiene sentido ajustar el valor del activo pero no el de la deuda (también los bancos aceptaron libremente el valor de la tasación).
Oportuna entrada. Tres comentarios:
– La dación en pago como única vía de resolver una hipoteca es legal en España (hipoteca pura, artículo 140 LHE) y si no se usa es porque se asociaba a tipos mayores, plazos más cortos y, sobretodo, porcentajes financiados inferiores. Quizá su impulso hubiese sido la mejor forma de frenar la burbuja, pero eso es ya agua pasada. Desde luego los hipotecados difícilmente podemos argumentar desconocimiento porque todos hemos aportado nóminas, seguros de vida y hasta avales con poco sentido en una hipoteca pura.
– Estoy de acuerdo en que hay que buscar fórmulas que impulsen a los bancos a aceptar la dación en pago frente a la otra opción, la de ejecutar la hipoteca: una es la que propones (valores residuales más altos y crecientes del bien hipotecado, lo que genera una menor deuda residual cobrable), pero hay otros como el propuesto por el Gobierno (mayor tramo de renta inembargable), o que la dación en pago no pague IAJD (al fin y al pago ya lo pagaron la compravente y la hipoteca que la generan) y la ejecución sí. Ahí es donde el análisis nos debe dar la mejor solución.
– A pesar del discurso imperante, el tema tiene que ver poco con los desahucios (que se relacionan con los alquileres), ni con el derecho a la vivienda, que se pierde en cualquier caso. Tiene que ver con la justicia y eficiencia del sistema financiero, como muy bien has planteado.
Gracias y saludos
Hola. Tengo algunas cosas que me rondan por la cabeza sobre la dación en pago. Me voy a permitir añadir algún argumento más a favor:
1) Estabilidad del sistema financiero
Si es que el sistema financiero se ha desestabilizado de todas formas. Y en parte ha sido por buscar sacar rentabilidad de donde no la hay debido a los bajos tipos, a base de basura estructurada.
Además, en España el grueso del problema viene de las empresas con inmuebles (sector inmobiliario, sobre todo), no de las familias. Las familias pagan siempre, porque si no se quedan en la calle. Las Sociedades de Responsabilidad Limitada lo tienen tan sencillo como decir «quédate el solar, que liquido la empresa; mi patrimonio personal no se toca, por cierto», cosa que van a hacer de todas formas si ven que el negocio no genera beneficios.
2) El efecto precio
Suponiendo que fuera verdad, que incluir la dación haría a los bancos dar crédito hipotecario más caro, a mayores tipos de interés y demás, sería perfecto: desincentivaría la canalización de crédito hacia inversión residencial, lo que incentivaría a darse más crédito a la inversión productiva, preferiblemente a empresas tecnológicas o capaces de crear alto valor añadido, que es lo que mueve una sociedad, no machacar la costa a base de chalets adosados
Además, ese endurecimiento de las condiciones también frenaría la demanda de créditos hipotecarios, enfriando la formación de burbujas inmobiliarias, como también ha apuntado otro de los comentarios
3) La retroactividad
Lo cierto es que aquí debo admitir que en principio si se firma algo se debería respetar. Precisamente, como se dice en otro comentario, por el tema de la inseguridad jurídica.
4) La causa justa
¿Por qué si un banco no disfruta de las alzas en el precio de la vivienda tampoco debería participar de su caída? Pues se me ocurren varias razones:
a) Por lo que dices, Antonio, de que precisamente uno de los argumentos del mundo financiero para conceder hipotecas incluso a individuos de (muy) dudosa solvencia ha sido que la vivienda nunca bajaba
b) Porque en muchas ocasiones ha sido el mismo banco, como también comentáis, el que ha estado detrás de una tasación sobrevalorada para poder colocar un crédito hinchado; ¿no tiene derecho la gente a sentirse estafada cuando se enteran de que su vida está en jaque y en parte ha sido porque se les dijo que el piso que se estaban comprando valía más de lo que en realidad valía? Eso, además, es un incentivo a hinchar el precio de la vivienda y acentuar la burbuja, por cierto
Con la dación los bancos se lo pensarían dos veces a la hora de conceder hipotecas, o sobrevalorar los inmuebles, y sabrían que si se equivocan luego ellos también van a pagar los platos rotos; me parece un cuestión de riesgo moral
c) Porque si las empresas tienen «responsabilidad limitada», los individuos también deberían tenerla; ahora mismo la morosidad en las familias no llega ni al 2%, mientras en las promotoras ronda el 15% (si mal no recuerdo, que alguien me corrija si he errado en los datos). Y no olvidemos que las empresas pierden su negocio… pero las personas pierden su vida. Citando a Keynes: «Si te debo una libra tengo un problema; si te debo un millón, el problema lo tienes tú»
5) Aceleración del ajuste
Un problema que está habiendo ahora mismo es la falta de confianza de los mercados en las entidades debido a que éstas no se sacan ni a tiros de sus balances las propiedades inmobiliarias que han ejecutado. Por eso el Banco de España se ha puesto serio con el tema de la dotación de provisiones si pasan 24 meses y las entidades no se han sacado de encima los inmuebles. Y la cosa funciona: últimamente se ven ofertas en los bancos con recortes de hasta el 20%. Y además, este saneamiento, con su reconocimiento de pérdidas, es necesario para recuperar la confianza. Los inversores están penalizando no tanto las pérdidas de la banca española, sino la incertidumbre sobre hasta dónde alcanzan estas pérdidas. Hasta aquí, nada nuevo; pero, ¿cómo creo yo que jugaría la dación aquí?
Con la dación todo funcionaría mucho más rápido, porque se formarían expectativas de caídas en los precios más rápidas, lo que en última instancia podría llevar a lo que pasaba en EEUU, con familias entregando las llaves al banco para comprar otra vivienda, que requeriría un préstamo menor que el capital vivo que quedara por amortizar de la actual hipoteca… y eso generaría expectativas en los bancos de que el proceso presionaría el precio hacia abajo, a su vez, incentivándoles a sacarse de encima esos inmuebles lo más rápido posible. Esto puede sonar un poco radical, pero aunque sería un proceso de saneamiento quizá más doloroso… también sería más rápido.
En fin, la dación me parece una de esas medidas de las que ahora se dice que «se tenían que haber hecho antes», frase muy de moda en estos momentos. De los comentarios he aprendido que existía esa posibilidad… pero no nos engañemos, la gente de la calle esas cosas no las sabe, y en el banco habría que ver cuántas veces los agentes que venden las hipotecas hablan de estas cosas con ellos. Y está claro que las familias tienen parte de la culpa: siempre me ha parecido una locura meterse en una hipoteca de 200.000 € con un sueldo de menos de 1.000. Pero tampoco nos olvidemos de que se habla mucho de confianza, y un banco tiene unos servicios de estudios y unos modelos de valoración de riesgo que el ciudadano medio está lejos de tener, lo que le puede llevar a pensar que «si el banco me ha dado el crédito, por algo es». ¿Se pide confianza y luego se le echa la culpa de todo a quien se ha fiado? Además, ¿no es ya bastante alto el precio de quedarse una familia entera en la calle como para encima arrastrar el capital vivo resultante? Y creo que una de las funciones que deberíamos exigirle al sistema financiero es una buena valoración del riesgo, pues lo que están manejando es el dinero de toda la sociedad.
Esta es mi opinión sobre todo esto. Agradecería comentarios en respuesta a éste, sobre qué os parece mi punto de vista. Gracias por vuestra paciencia ante un comentario tan extenso.
Me parecen muy interesantes tus reflexiones. La retroactividad y el respeto a los pactos entre las partes son sin duda los temas más espinosos de este problema porque, como bien dices, pueden afectar a la seguridad jurídica. Por eso requiere mucha prudencia.
Hay dos cuestiones que fundamentan en último término lo que propongo. Por una parte, los contratos se firmaron entre partes que difícilmente pueden considerarse como iguales, tanto en información como en capacidad. Eso hace que el principio de la libre contratación haya que aplicarlo con tiento (lo que más que justificar la retroactividad podría servir de base para rescindir los contratos cuando no ha habido suficiente protección por parte del regulador). El segundo es el tema de la incompletitud de los contratos. En este sentido el contrato hipotecario típicamente se firmó bajo el supuesto de que el precio de la vivienda nunca bajaría. Aunque esto no figura obviamente en los contratos era una parte del «estado del mundo» previsto por ambas partes de común acuerdo y que lo justificaba. Cuando el estado del mundo ha cambiado radicalmente, respetar la letra del contrato es discutible. En el fondo aquí aparece el clásico debate sobre el espíritu y la letra de la norma.
Hay que proteger a las familias de los bancos, pero también de sí mismas. Porque también es cierto que han asumido riesgos con más alegría de la que sería justificable. Sin embargo la pérdida de un 15 % del valor de su vivienda (como sería en el caso de mi propuesta) parece una penalización suficiente como para no pensar que introducir esa propuesta de dación progresiva y limitada fuera muy relevante para el conjunto del sistema.
Interesante debate pero echo en falta mayor atención al punto clave -en mi opinión claro- inicial del texto de Antonio. Esto es «El meollo de este problema no está tanto en la existencia de la figura de la dación a la americana como en la forma de valorar los inmuebles en caso de desahucio, cuyo exponente extremo es fijar el 50 % del valor de tasación cuando no se vende en la subasta correspondiente».Y la propuesta que le sigue.
Dejo a los experto en derecho si el % fijado entra de lo que serían clausulas abusivas, pero en relación con la propuesta me decantaría por un sistema más flexible -también por tanto más susceptible de ser arbitrario- vinculado al precio de mercado en el momento de la ejecución.
Y ello aun reconociendo que puede tener el problema de su manipulación dada la asimetría de los intervinientes en el contrato. En otras palabras me parece más sencillo partir de la valoración realizada de la vivienda por tasadores independientes buscados bien por las partes bien por el juzgado. Porque al igual que el % pagado, la pérdida de valor de las viviendas no es homogénea ni los excesos de tasación cometidos a la hora de conceder las hipotecas tampoco.
Gracias Jordi, creo que hay dos niveles de discusión, el de los principios y el de las propuestas prácticas, y nos hemos centrado solo en el primero. Pero dado que no hay una forma unívoca de pasar de los principios a las propuestas, está muy bien tu observación. En todo caso, como decía al final de mi texto inicial, no pretendo que mi propuesta sea la única vía de solución, ni siquiera la mejor. Es una idea razonable que indica que hay vías de buscar solución a un problema importante, vías que han de tener presente el efecto incentivo que generan.
Creo que puede ser interesante, para ampliar la discusión, ver las opiniones de José García Montalvo, en los siguientes textos:
Dacions, artículo de opinión en Avui, 25 de marzo de 2011 (en castellano).
¿Cambiar las hipotecas?, artículo de opinión, El Mundo, 6 de febrero de 2011.
Devolver el piso y saldar la hipoteca, artículo de opinión en El País, 2 de enero de 2011.
Hola Antonio, ya he visto que con tu propuesta has intentado realizar algunos equilibrios complejos para no ser tan pro-entidades financieras, como a mi entender lo es Joaquin Maudos.
Centrándome en las objeciones a la dación en pago básicamente hablamos de dos problemas: retroactividad y solidez financiera.
1- Retroactividad:
– Jurídicamente como ya se ha comentado, la adjudicación con el 50% del valor del inmueble pude modificarse, no viene en los contratos comentados. Y hay que tener en cuenta que al llegar a este punto la deuda se ha multiplicado con los gastos judiciales y los abusivos intereses de demora.
– ¿Donde esta la normativa por la cual el gobierno tiene la obligación de salvar a una entidad privada, como un banco?
– Así pues si la entidad financiera nos ha obligado por una estabilidad financiera a prestarle dinero para salvarla, también podemos poner nuestras condiciones, entre ellas obligarlas a aceptar la dación en pago.
2-Solidez Financiera. Dudo mucho que la solidez financiera de nuestras entidades se resquebraje mortalmente por la introducción de la dación en pago, más bien su gran problema es la evolución del precio de la vivienda y el suelo urbano o urbanizable que nunca se sabrá cuando podrán ser urbanizados. Y claro la política del BCE y las autoridades europeas.
Pero no, parece ser que aquí salvar a unas pobres familias del desahucio es el Gran Problema Financiero y en este punto vamos a romper todas las normas jurídicas y económicas.
¿Cuantas normas jurídicas, éticas y económicas han roto las entidades financieras y nuestros gobernantes?
Por todo ello defiendo que lo justo es una dación en pago al 100% del valor de tasación, pre-judicial para evitar gastos de intereses de demora y jurídicos.
Un saludo.
Gracias por tus comentario Marcos.
El tema del abuso de los intereses de mora es un asunto pendiente del que los bancos ya han abusado con anterioridad. Valdría la pena que alguien revisara como ha sido historicamente el cumplimiento de la norma por parte de los bancos en este punto.
Un cordial saludo
Antonio