Hace un par de días escuchaba por la radio cómo un diputado socialista, de nombre Valeriano Gómez, se quejaba de lo insuficientes que eran las medidas de dación en pago propuestas por el Ministro de Economía. No puedo estar más de acuerdo. La dación en pago es un tema que hay que abordar con mucha mayor decisión, con carácter de norma de obligado cumplimiento y efecto retroactivo, y no en términos de recomendaciones sobre buenas prácticas. Dicho esto, sobre lo que luego me extenderé, de pronto me surgió una duda. ¿Pero este don Valeriano no será el mismo que fuere ministro del último Gobierno de Zapatero?… Un Gobierno que no hizo ni poco ni nada con respecto a este tema que está suponiendo un drama social extraordinario. Pues sí, resulta que es el mismo. ¿Se ha caído del guindo ahora? ¿Se le ha olvidado que el Gobierno del que formaba parte pudo hacer esto antes? Me pregunto si no le dará un poco de vergüenza, a él y a su grupo, ver desde la grada cómo es el PP quien propone por primera vez, aunque sea de forma manifiestamente insuficiente, una medida social cuya necesidad clama al cielo (sin olvidar, para mayor sonrojo, que también ha sido el PP quien ha puesto un cierto coto a las tropelías de los ejecutivos de las cajas que se han llevado el dinero a espuertas por el mérito de hundirlas).
La propuesta de recomendar la aceptación de la dación en pago como forma de saldar la deuda hipotecaria, en determinados contextos especialmente dramáticos, tiene un tinte de piedad social que a mí me disgusta profundamente. Porque enmascara la necesidad de abordar ese problema en términos de justicia y eficiencia, que es como habría que hacerlo. Ya me ocupé de este tema en esta otra entrada del blog y no repetiré los argumentos de entonces, en particular sobre los supuestos inconvenientes asociados. Me voy a limitar a señalar tres elementos que respaldan el diseño de una norma de dación en pago de obligado cumplimiento y de carácter retroactivo: la responsabilidad, la existencia de asimetrías entre las partes y la incompletitud de los contratos.
Responsabilidad
Una hipoteca deriva de un contrato entre dos partes que pactan un importe del préstamo y unas condiciones de devolución en función de: (a) El valor de la vivienda que se toma como garantía, y (b) Los ingresos del prestatario. Los dos condicionantes del contrato son valorados por la banca, y su aceptación por las partes es la base de la firma del contrato. En particular el valor estimado de la vivienda lo fija el prestamista, por lo general mediante sus propias agencias de tasación (y a costa del tomador del préstamo).
¿Cómo se deben repartir las pérdidas cuando las condiciones de mercado cambian y el valor de la vivienda se reduce? El tema puede ser objeto de discusión, pero desde luego no se le puede pedir a los prestatarios que asuman la pérdida de valor de su vivienda sin que el banco asuma la pérdida de valor de mercado de la deuda que la sustenta. Porque si la vivienda se deprecia el valor del activo asociado (el préstamo) debe ajustarse igualmente. Las familias pierden parte del valor invertido y la banca pierde parte del valor del activo sobre esa familia. Esto no es solo un tema de justicia (responsabilidad compartida) sino también de eficiencia (actuación del mercado). Porque si la banca tuviera que vender en el mercado la deuda asociada a una vivienda depreciada no podría hacerlo por el 100 % de su valor, sino que debería efectuar una quita correspondiente a la pérdida del valor de referencia (el caso griego ilustra bien hasta dónde pueden llegar estas quitas). En resumen, que la banca no se vea afectada por la pérdida de valor de las viviendas cuya tasación realizaron supone no asumir una responsabilidad que les es propia y no dejar actuar al mercado en toda su extensión. Equidad y eficiencia van aquí de la mano.
Asimetrías
¿Debe el Gobierno dictar una norma que interfiera en los acuerdos libremente establecidos entre las partes? Pues la prudencia dicta que solo en determinados casos. Pero esos casos existen. A modo de ejemplo, muy alejado de lo que nos ocupa, la ley prohíbe el tráfico de estupefacientes, aunque las dos partes estén de acuerdo en la transacción. Los motivos de fondo tendrían que ver, desde una perspectiva puramente económica, con los efectos externos que generan (sobre la salud, sobre los otros, sobre el propio futuro) o la falta real de libertad de acción de los adictos (que deben ser protegidos de sí mismos).
En el caso de los préstamos hipotecarios nos encontramos con un escenario presidido por enormes asimetrías entre las partes: Hay asimetrías de información (lo que saben las partes respecto del objeto del contrato es muy distinto), asimetrías de poder de negociación, de tamaño, de necesidad, etc. Y cuando hay asimetrías de esta naturaleza la noción de “consentimiento libre entre las partes” se difumina y se abre la posibilidad de la explotación del menos informado o el más débil. De hecho, la presencia de asimetrías entre las partes es una instancia de “fallos de mercado” y constituye una de las causas que justifica la intervención pública en las transacciones económicas a la búsqueda de la eficiencia.
De modo que sí, hay razones que justifican que la autoridad intervenga en las transacciones entre las partes.
Incompletitud de los contratos
El tema más peliagudo es sin duda si la dación en pago debe concebirse con efectos retroactivos. ¿Es razonable la retroactividad de una norma de este tipo? Para empezar hay que decir que, en general, la retroactividad de las normas es un tema extremadamente delicado que puede afectar a la seguridad jurídica, que es uno de los valores que hay que proteger con más ahínco. Sin embargo la retroactividad es aplicable en determinados contextos.
Los contratos, inevitablemente, no pueden especificar todas las eventualidades (estados del mundo) que pueden ocurrir y que pueden afectar al cumplimiento de las obligaciones contraídas por las partes. Es una cuestión de eficiencia porque lo contrario requeriría que cada contrato tuviera no páginas sino tomos. Hay un conjunto de lo que Ortega llamaría “creencias” que son compartidas por las partes y que definen el universo común presupuesto y considerado inalterable en el que se enmarca el contrato.
En el caso de los contratos hipotecarios la creencia subyacente era que el precio de las viviendas no bajaría durante la vigencia del contrato. Solo así se explica que la banca concediera de manera sistemática créditos por el 100 % o más del valor del bien hipotecado a clientes cuyas rentas estaban en el límite de la capacidad de cumplir sus compromisos y sin tener la total seguridad de que sus rentas futuras iban a mantenerse en los niveles reales del momento. Ambos contratantes compartían la creencia de que en caso de dificultad el incremento experimentado por el valor de la vivienda permitiría resolver el contrato sin pérdidas para las partes. En otra circunstancia hubieran recurrido a contratar un seguro para cubrir ese riesgo.
Con la crisis esas creencias se han mostrado incorrectas y la ausencia de una normativa específica ha hecho que solo una de las partes, la más débil, tenga que correr con los costes de ese elemento crucial pero inespecificado en el contrato. Hace falta pues una norma que devuelva ab initio el equilibrio a este tipo de situaciones tomando en cuenta la incompletitud del contrato firmado en su momento con respecto a las condiciones en las que se iba a desarrollar.
Es habitual escuchar, en muchas tertulias radiofónicas, a comentaristas que se refieren a este tema para descartar la retroactividad formulando el didáctico argumento de que “no es razonable cambiar las reglas de juego en mitad del partido”. El argumento peca del mismo problema de la incompletitud en la descripción de la situación. Porque lo que ha sucedido con esta crisis es que ha cambiado el partido. Las porterías de fútbol son ahora como las de hockey, el campo se ha reducido y la pelota en vez de redonda se ha convertido en un balón de rugby que bota como le parece por el césped. O sea que sí, sí que es razonable cambiar las reglas del juego porque ha cambiado el propio juego.
Carlos Albert
Santiago Carbó
Abel Fernández
Joaquín Maudos
José Manuel Pastor
Lorenzo Serrano
decigarrasyhormigas: blog de economía 
Antonio, muchas gracias por tus reflexiones tan oportunas y actuales.
Tras leer tu post, tengo algunos comentarios que hacerte:
1. Comentas que “Solo así se explica que la banca concediera de manera sistemática créditos por el 100% o más del valor del bien hipotecado”. La información que proporciona la Revista de Estabilidad Financiera del Banco de España (noviembre, 2010) muestra que solo el 3,3% de los préstamos hipotecarios tienen un loan to value mayor del 100%. Entre el 80-100% están el 12,6% de los préstamos y entre el 50-80% el 52,7%. Por tanto, los créditos por más del 100% del valor son la excepción.
2. En el tema de la retroactividad, el tipo de interés pactado entre las partes refleja la prima de riesgo que cobra el banco, por lo que ese tipo hubiera sido mayor en caso de contemplarse la dación en pago (como ocurre en otros países). Por tanto, hay que tener en cuenta que el prestatario se benefició de ese menor tipo de interés, si bien a cambio asume el riesgo en caso de depreciación del bien hipotecado.
3. En el tema de la asimetría, además de la informativa, hay otro tipo que es la que se produce ante subidas y bajadas del valor del bien hipotecado. Cuando sube el precio de la vivienda, es el prestatario el que se beneficia de la ganancia, mientras que cuando baja el precio, la propuesta de la dación implica que la pérdida la asume el banco.
O sea, que si la vivienda se deprecia el banco debe compartir solidariamente la pérdida, ¿no?.
¿Y si la vivienda se aprecia?. Ves a contarle a los que ganaron dinero con una compraventa que tienen que repartir con el banco por cuestiones de justicia social.
Antonio:
Me gusta mucho tu post:
– por heterodoxo
– porque me recuerda algunos principios de banca islámica, como compartir el riesgo con el prestatario, que denostábamos hace unos años pero que ahora vienen al caso. (Esto no es una postura religiosa, solo quiero significar que es algo de lo que se viene hablando, en términos morales y de justicia, desde más de 1000 años, con soluciones de lo más diverso. ¡Hasta los Bradys mexicanos tenían pagos vinculados al precio del petróleo!.
– porque el campo de juego, las reglas y el balón han cambiado. Pero no todos los jugadores están igual de protegidos frente a los cambios; véase depositantes y otros acreedores de los bancos (con el FGD, el FROB y el 7º de Caballería) vs. prestatarios.
– porque recuerdo el mal rollo que me dio cuando compré mi casa en 1994 y, sufriendo a tope para pagarla en un principio, que me dijeran que con entregar las llaves al Banco no se acababa todo.
Un saludo
VG
(Respuesta a Joaquín Maudós y Jesús Alba)
1.- Dos observaciones sobre el primer punto de Joaquín. Primera, un 12,6 % de préstamos por encima del 80 %, dado del volumen de préstamos concedidos durante los años del boom, no me parece una cosa menor. Segunda, no tengo claro en los cálculos del Banco de España cuál es el referente del 100 %. Porque si se refiere al 100% del valor que los propios bancos tasaron, entonces no me sirve mucho porque hay un problema de circularidad en la valoración (y desde luego no creo que se refieran al valor de la escritura).
2.- MI punto, que supongo no he explicado bien, es que la creencia compartida en el incremento del valor de la vivienda era un elemento implícito de la transacción, lo que justificaba bajos tipos de interés, la generosidad en las cuantías y las tasaciones, y el escaso criterio de cobertura de riesgos (aquí hay también un tema de competencia interbancaria tipo dilema del prisionero). En particular ese incremento del valor ya lo descontaba el banco a la hora de hacer los contratos y funcionaba como un seguro gratuito para las partes.
3.- Lo anterior es de aplicación también al tema de si los bancos deberían beneficiarse de las subidas de precio de las viviendas. Dos cosas muy simples a este respecto. Primera, ya lo hacían por lo que acabo de comentar. Segunda, No es cierto que la banca corra con el coste de la pérdida de valor de las viviendas. Las familias que las adquirieron son las que lo experimentan directamente y la banca lo hace (lo debería hacer) por la pérdida del valor de mercado del activo que la respalda.
Gracias por vuestros comentarios
Antonio
Respuesta a VG
Gracias por el comentario. En particular me parece muy oportuna la apreciación sobre la diferente protección de los jugadores. Porque ver simultáneamente cómo algunas familias son desahuciadas por haberse quedado sin ingresos mientras siguen adeudando al banco cifras enormes, al tiempo que los directivos de las cajas quebradas se llevan millones a casa, me parece que hubiera debido sugerir alguna medida tiempo atrás (en particular exigible a un gobierno que se decía socialista).
Como bien apunta una parte de este texto el banco ha valorado el bien que acepta como garantía de la operación. Cuando los derechos de ese activo pasan a manos de la entidad financiera debería hacerlo por valor de aquello que el mismo banco ha sentenciado que vale. Además de asimetrías en la información hay asimetrías en el trato.
Hola.
Yo también comenté en su día sobre la dación en pago. Tengo alguna cosa más que decir.
Me gustaría citar el caso de JC Rodríguez, inmigrante ecuatoriano que sufrió ejecución bancaria. Pidió 280.000 € en dos hipotecas (su banco le ayudó a esquivar los controles del Banco de España para poder pedir dos hipotecas en vez de una). Eso, ganando 800 al mes. Pagó durante 10 años, hasta que perdió el trabajo: se quedó sin ni un euro y debiendo dinero a familia y amigos, y ahora está en la calle y con una deuda de 320.000.
1) Un argumento que veo utilizar es «Si el banco no disfruta del alza del precio de la vivienda, ¿por qué ha de asumir su depreciación?». La respuesta es sencilla: porque ya lo está haciendo. ¿Qué han estado haciendo las promotoras, constructoras, etc.? Especular con el ladrillo, y ganar mientras iba para arriba. ¿Qué pasa cuando una promotora quiebra? Quédate los solares, que voy a liquidar la empresa. Es Responsabilidad Limitada, por cierto, así que ni me busques.
2) La garantía ejecutada en el caso de las familias suele ser vivienda terminada. Eso aún es vendible. Quizá bajo un descuento del precio, pero aún se puede vender.
La garantía ejecutada a las promotoras es en parte vivienda terminada, pero también naves industriales vacías o solares donde lo único que hay es un permiso de obra. Eso ahora mismo no lo vendes ni harto de vino. Y si lo consigues, a ver con qué descuento.
Doy por hecho que las familias tienen como garantía vivienda terminada porque asumo que quien vive en un solar no suele tener hipoteca, claro.
3) Así las cosas, la morosidad familiar está en torno al 2%. La de las promotoras, por encima del 15% (cifras aproximadas – no recuerdo el dato exacto)
Es decir que, más allá del FROB, las fusiones y todas esas cosas que tanto salen en los periódicos, lo que veo es que, para efectos, las promotoras con su responsabilidad limitada han dejado los balances de los bancos llenos de agujeros que ahora están tapando las familias con su responsabilidad personal.
Llegado este punto, ante la pregunta Si el banco no participa de la repreciación de la vivienda, ¿por qué ha de participar de su depreciación? a mi se me ocurre otra pregunta: ¿Y por qué, aunque sea indirectamente, han de correr las familias con la deuda que han dejado pendiente las promotoras?
4) No tener dación en pago incentivará la economía sumergida.
Ejemplo (es un suponer): JC Rodríguez recién contratado en su nueva empresa: «Jefe, por favor, si no le importa, en vez de darme una nómina de 1.200 euros, démela de 900 y el resto en negro… usted se ahorra cotizaciones a la Seguridad Social y yo, que el banco me embargue la nómina«
5) No tener dación en pago desincentivará el ahorro
¿O acaso debemos esperar que gente como JC Rodríguez se abra un depósito en un banco después de lo que le ha pasado? ¿Para qué, para encima correr el riesgo de que le embarguen la cuenta? Consumir el total del salario antes de fin de mes, meterlo bajo la almohada y demás formas de esconder ese dinero en vez de convertirlo en ahorro será lo que prime en gente como él.
6) De otro lado, quizá lo que necesiten las entidades sea precisamente un poco de inseguridad jurídica, aunque sea para que la próxima vez se lo piensen dos veces antes de darle una hipoteca al primer mileurista que entra por la puerta. Suelo estar en contra de la inseguridad jurídica, pero veo la ligereza con que se ha dado crédito en esta burbuja y me da miedo que se repita en la próxima… por ello incluso eso podría ser usado como recurso para fomentar la prudencia.
En definitiva: Antonio, no te preocupes tanto por la dación en pago. Eso ya existe en España. Para las promotoras, claro. Las familias, que apechuguen.
Una pregunta que me ronda por la cabeza: ¿podría haber alternativas para suavizar todo esto que está pasando respecto a las ejecuciones hipotecarias?
Quiero decir, quizá, por ejemplo (es una idea), llevar a cabo el proceso como ahora, sin siquiera dación en pago (la veo aún lejana, la verdad)… pero manteniendo a la familia en el domicilio, a pesar de que la vivienda ya no les pertenezca, tal vez bajo condiciones de arrendamiento de vivienda ante la entidad (con cuota simbólica o similar), hasta el día en que el banco encuentre comprador y entonces desahuciar a la familia, pero cancelando una cantidad de deuda viva proporcional (¿80 ~ 90%?) al precio de venta finalmente obtenido. La familia no quedaría en la calle y encima tendría incentivos a hacer un mantenimiento exquisito de la vivienda (cosa que no sucede si el inmueble se queda vacío) para que el banco la colocara al mayor precio posible. ¿Se me ha ocurrido una idea descabellada (pregunto)?
Es que no sé, pero tener un millón de viviendas vacías y gente en la calle me parece una aberración…
Respuesta a David López
Me parece muy importante esa línea de razonamiento en la que no he querido entrar para no extender mucho el post. La connivencia de hecho entre la banca y las promotoras es la que explica en gran medida la escalada de los precios de la vivienda, porque sin esa alegría de la banca para conceder préstamos y valorar las viviendas no se habría generado la demanda que hemos conocido.
Y luego está la otra asimetría, claro, la de la responsabilidad limitada de las promotoras frente a la ilimitada de las familias. Sin olvidar que muchos bancos tenían sus propias promotoras inmobiliarias (v.g. la extinta CAM).
En cuanto a la segunda cuestión que planteas, no tengo una respuesta clara al respecto porque habría que ser cuidadoso con los incentivos que se generan. Pero, dicho esto, no cabe duda de que si los bancos están recibiendo ayudas públicas por la crisis y el propio estado español está pidiendo a Bruselas comprensión en el ajuste del déficit debido a la coyuntura, algún tipo de medida de apoyo a las familias (tipo contrato leasing, o alquiler reducido por un periodo sin pérdida del uso de la vivienda) tendría sentido y habría que empezar a diseñarlo ya. Porque esto va a durar.