decigarrasyhormigas: blog de economía

Mis abuelos vivieron desde siempre en la misma casa. Era una antigua y típica casa valenciana que podría haber estado situada en cualquier pueblo de la huerta que rodea a la ciudad de Valencia. Era una casa grande, con una entrada amplia por la que accedían los carros que se utilizaban para labores agrícolas, con muchas habitaciones y un patio posterior que hacía las veces de corral donde se guardaban los animales. Ahora esa casa ya no existe, sobre su solar se construyó durante la época de burbuja inmobiliaria una finca con 8 viviendas y dos áticos dúplex, casi todos vacíos actualmente, por supuesto. Y así, con otras tantas casas de otros tantos pueblos valencianos.

La revalorización de la vivienda y del suelo donde se ubica es el fenómeno que explica este proceso de transformación de la estructura urbana de muchos municipios españoles. Poniendo cifras a todo ello, hoy se ha hecho público el estudio  “El stock de capital en viviendas (1990-2010) y en otras construcciones en España (1990-2009), y su distribución territorial”, realizado por la Fundación BBVA y el Ivie (más información aquí). En él se estima el valor del capital correspondiente a viviendas y otras construcciones y se actualizan hasta 2010, los resultados obtenidos para las viviendas en este estudio de 2009. En cambio, la estimación del valor del capital para otras construcciones, como locales, naves industriales u oficinas, se calcula por primera vez en España. De esta estimación hablaremos en otra ocasión.

El valor del stock de las viviendas (edificación más suelo) se estima utilizando los precios de tasación de las viviendas vendidas (diferenciando los municipios por su tamaño y por su situación en el interior o en la costa) y de la superficie construida. Hasta el momento, se había estimado el valor de la edificación mediante la acumulación de la formación bruta de capital fijo (FBCF), pero sin incluir en su valoración el suelo o terreno, pues los flujos de FBCF y, en consecuencia, del stock de capital, están integrados únicamente por bienes producidos. En nuestra estimación, se considera que el suelo proporciona un flujo de servicios de capital en la producción siempre que existan edificios, estructuras o tierras cultivables encima del mismo, pese a ser un activo no producido. Comparando (a pesar de las distintas metodologías) los resultados de ambas investigaciones se ha deducido, de forma residual, el valor del suelo.

En el periodo 1990-2010, los precios de las viviendas en España han crecido a una tasa anual del 6,6%, mientras que el crecimiento medio del IPC en este periodo ha sido del 3,5% anual. La superficie total de las viviendas en España ha crecido a una tasa media anual del 1,8%. En consecuencia, el crecimiento conjunto de los precios y de la superficie eleva el valor de la vivienda en España (gráfico 1) de algo menos de 1 billón de euros en 1990 hasta cerca de 5 billones en 2010, aunque el máximo se alcanzó en 2008 con 5,3 billones de euros.

Se ha producido un fuerte aumento del peso del valor del suelo en el valor total de la vivienda. En España pasa de representar el 29% en 1990 al 46,4% en el 2007, aunque baja al 44,5% en el 2010. Como se observa, la fuerte subida del peso del valor del suelo se produjo en el periodo 2000-2007 (ver gráfico 2).

En el informe también se analiza la descomposición del crecimiento del valor del stock de viviendas entre superficie y precios distinguiendo, en estos últimos, la parte de los incrementos correspondiente a la edificación y la del suelo. Durante el boom inmobiliario (1997-2007), el valor de las viviendas en España aumentó un 288,3%, del que un 15,9% corresponde al aumento de la superficie mientras que el resto (84,1%) lo hace al incremento de precios. A su vez, de este incremento de precios el 83,6% es debido a la subida del precios del suelo y el 16,4% restante a la edificación. En cambio, entre 1990 y 1997 el incremento de precios fue responsabilidad en un 15,6% del suelo y en un 84,4% de la edificación.

En resumen, los resultados de este informe confirman que la burbuja inmobiliaria que ha sufrido este país surgió, entre otras cosas, a partir de una revalorización del suelo edificable. Esto generó mucha riqueza y puestos de trabajo que alimentaron a muchas familias. Pero qué quieren que les diga, yo sigo echando de menos al pasar por delante de una finca tan moderna y tan vacía, la casa donde vivían mis abuelos.